Steuerlast durch Immobilien senken? So findest du die passende Anlage

Wer über Immobilien Steuern sparen möchte, findet dafür mehrere Wege. Eine vermietete Immobilie senkt die Steuerlast, oft deutlich stärker als andere Formen der Geldanlage wie Aktien. Viele Menschen vergleichen dafür zunächst den Weg mit Photovoltaik, um Steuern zu sparen. Immobilien haben dabei einen Vorteil, den PV-Anlagen nicht bieten: Sie bestehen über Jahrzehnte und lassen sich langfristig planen.

Nicht jede Immobilienart wirkt aber steuerlich gleich, und eine hohe Steuerersparnis allein macht noch keine sinnvolle Investition aus. Kaufpreis, Finanzierung, dein persönlicher Steuersatz und der Aufwand für Verwaltung entscheiden am Ende genauso mit, wenn du ein Eigenheim oder eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst.

In diesem Artikel erfährst du, wie Immobilien grundsätzlich Steuern sparen helfen, welche Unterschiede zwischen Wohn-, Denkmal- und Pflegeimmobilie beim Immobilienkauf tatsächlich zählen und welcher Anlegertyp zu welcher Form der Kapitalanlage passt.

Immobilien senken die Steuerlast über einen zentralen Hebel: die Abschreibung, fachlich Absetzung für Abnutzung oder AfA. Sie unterstellt, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert, und macht diesen Wertverlust steuerlich geltend, selbst wenn tatsächlich kein Geld dafür fließt. Bei Wohn- und Pflegeimmobilien liegt die reguläre AfA bei 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, bei Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen bei 3 Prozent.

Neben der Abschreibung zählen auch Finanzierungszinsen und Verwaltungskosten als Werbungskosten und mindern die zu versteuernden Mieteinnahmen. Übersteigen diese Kosten die Einnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, den du mit anderen Einkünften verrechnen kannst. Genau das ist einer der wichtigsten Steuertipps für Eigentümer mit hohem Einkommen: Je höher der eigene Steuersatz, desto stärker wirkt dieser Mechanismus.

Diese Grundprinzipien beim Immobilienkauf gelten unabhängig von der gewählten Immobilienart. Wie stark sich die Steuerersparnis am Ende auswirkt, hängt aber davon ab, für welches Objekt du dich entscheidest, ob Wohnung, Haus oder spezialisierte Kapitalanlage.

Bei Wohn- und Pflegeimmobilien greift die reguläre AfA von 2 beziehungsweise 3 Prozent gleichermaßen. Der Steuervorteil unterscheidet sich hier kaum. Anders bei der Denkmalimmobilie: Für sie gilt eine Sonderabschreibung mit deutlich mehr Gestaltungsmöglichkeiten als bei der regulären AfA.

Diese Sonderabschreibung entfaltet ihre volle Wirkung nur unter bestimmten Voraussetzungen. Du profitierst vor allem dann stark davon, wenn du über viele Jahre ein hohes, stabiles Einkommen erzielst. Fehlt dieses Einkommen dauerhaft, bleibt ein erheblicher Teil des theoretischen Steuervorteils ungenutzt, und das gewählte Steuersparmodell verfehlt seinen Zweck.

Bei der Pflegeimmobilie fällt der reine Steuereffekt anders aus als bei der Denkmalimmobilie. Wer aber nicht nur auf die Steuerersparnis schaut, sondern auf die Gesamtrechnung aus Aufwand, Einkommen und Planungssicherheit, muss diesen Unterschied differenzierter bewerten.

Die drei Formen der Immobilie als Kapitalanlage unterscheiden sich weniger in der Steuerlogik selbst als in dem, was sie von dir als Eigentümer verlangen.

Eine Wohnimmobilie eignet sich grundsätzlich für nahezu jeden, der ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, unabhängig von Einkommenshöhe oder Vorerfahrung. Als Vermieter kümmerst du dich dabei aber selbst um Mietersuche, Mieterwechsel und laufende Instandhaltung, oder beauftragst dafür einen externen Verwalter. Beides kostet Zeit oder zusätzliches Geld, das die Steuerersparnis wieder aufzehrt.

Auch das Vermietungsrisiko trägst du als Immobilienbesitzer hier allein: Bleibt die Wohnung zwischen zwei Mietern längere Zeit leer, entstehen Einnahmeausfälle, die niemand ausgleicht. Wer Zeit für dieses Modell mitbringt, findet in der Wohnimmobilie trotzdem ein bewährtes Investment.

Die Denkmalimmobilie verlangt neben einem hohen, langfristig stabilen Einkommen auch Geduld mit behördlichen Auflagen. Sanierungsarbeiten an denkmalgeschützter Bausubstanz, von den Wänden bis zum Dach, unterliegen strengen Vorgaben der zuständigen Denkmalschutzbehörde, und schon einzelne Umbauten benötigen oft eine gesonderte Genehmigung.

Der stärkere Steuereffekt hat also seinen Preis: weniger Gestaltungsspielraum und häufig längere Genehmigungszeiten. Für Anleger, die diesen Aufwand akzeptieren, bleibt die Denkmalimmobilie steuerlich die stärkste der drei Optionen.

Bei der Pflegeimmobilie übernimmt ein Betreiber die gesamte Verantwortung für Vermietung, Instandhaltung und den laufenden Betrieb der Pflegeeinrichtung. Die Mietzahlung läuft über lange, meist rund 20-jährige und inflationsindexierte Verträge auch dann weiter, wenn einzelne Wohnungen zeitweise leer stehen.

Für dich als Eigentümer bedeutet das einen deutlich geringeren Verwaltungsaufwand als bei der Vermietung einer Wohnimmobilie. Du musst dich weder um Mietersuche noch um Reparaturen kümmern, das übernimmt der Betreiber im Rahmen des Mietvertrags. Diese Entlastung gleicht den Steuereffekt für Anleger mit wenig Zeit spürbar aus.

Die reine Steuerersparnis entscheidet nicht darüber, ob eine Investition zu dir passt. Genauso wichtig sind dein verfügbares Vermögen, die Finanzierungskosten, dein persönlicher Steuersatz und die Laufzeit, über die du dich binden möchtest.

Wer sich in dieser Gruppe wiederfindet, sollte beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage besonders genau auf den Anbieter schauen, denn hier entscheidet sich, ob Betreiber und Vertrag den Aufwand tatsächlich so gering halten wie versprochen.

Bei einer Pflegeimmobilie hängt deine Sicherheit als Anleger stark von der Bonität des Betreibers ab. Er zahlt über die gesamte Vertragslaufzeit die Miete, auch wenn einzelne Wohnungen zeitweise leerstehen. Ein seriöser Anbieter prüft die wirtschaftliche Stabilität des Betreibers vor Vertragsabschluss sorgfältig und legt diese Prüfung offen, statt sie nur zu behaupten.

Auch die Vertragslaufzeit selbst verdient einen genauen Blick. Lange, inflationsindexierte Verträge über rund 20 Jahre schaffen Planungssicherheit, kurze oder unklare Vertragskonstruktionen dagegen nicht. Frage außerdem konkret nach, wie eine mögliche Rendite zustande kommt: Seriöse Anbieter nennen Berechnungsgrundlagen, statt mit pauschalen Prozentzahlen zu werben.

Ein weiteres Indiz für Seriosität ist, wie klar ein Anbieter den gesamten Ablauf gestaltet, von der ersten Beratung über die Finanzierung bis zum Notartermin. Die ImmoGroup begleitet dich über den kompletten Prozess und bringt über zehn Jahre Erfahrung sowie mehr als 5.000 durchgeführte Beratungen mit. Vom Erstgespräch bis zum Notartermin vergehen in der Regel sechs bis acht Wochen.

Mit einem Projektvolumen von über 265 Millionen Euro und mehr als 1.200 begleiteten Kunden zeigt die ImmoGroup, dass sich dieses Modell in der Praxis über viele Investitionen hinweg bewährt hat. Wenn Sie eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage in Betracht ziehen, unterstützt Sie die ImmoGroup dabei, den passenden Betreiber und das passende Objekt zu finden.

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Deine Vorteile bei der Steuerlastsenkung mit der ImmoGroup

Mit der ImmoGroup an deiner Seite profitierst du von einem eingespielten Modell, das speziell auf Anleger mit wenig Zeit zugeschnitten ist:

Geringer eigener Aufwand: Der Betreiber übernimmt Vermietung und Instandhaltung, du musst dich weder um Mieter noch um Reparaturen kümmern.

Planbare Mieteinnahmen: Lange, inflationsindexierte Verträge über rund 20 Jahre sorgen für verlässliche Einnahmen, auch bei zeitweisem Leerstand.

Geprüfte Betreiber und Objekte: Die ImmoGroup wählt Betreiber und Standorte sorgfältig aus und legt die Grundlagen ihrer Prüfung offen.

Begleitung über den gesamten Prozess: Von der ersten Beratung über die Finanzierung bis zum Notartermin, in der Regel innerhalb von sechs bis acht Wochen, begleitet dich die ImmoGroup persönlich.

Immobilien steuern die eigene Steuerlast über Abschreibung, Werbungskosten und Verlustverrechnung, unabhängig davon, für welche Immobilienart du dich entscheidest. Wie stark sich dieser Effekt auswirkt und wie viel eigener Aufwand dafür nötig ist, unterscheidet sich aber deutlich zwischen Wohn-, Denkmal- und Pflegeimmobilie.

Eine hohe Steuerersparnis allein macht noch keine sinnvolle Investition aus. Erst wenn du Kaufpreis, Finanzierungskosten, deinen persönlichen Steuersatz und den eigenen Aufwand für Verwaltung gemeinsam betrachtest, zeigt sich, welche Form der Kapitalanlage tatsächlich zu deiner Situation passt. Für Anleger mit hohem Einkommen, wenig Zeit und dem Wunsch nach geringem Verwaltungsaufwand ist die Pflegeimmobilie dabei häufig die passende Wahl.

Die ImmoGroup begleitet dich von der ersten Einschätzung deiner Situation bis zum Notartermin. Vereinbare jetzt ein unverbindliches Beratungsgespräch und finde heraus, welche Kapitalanlage zu deiner Steuersituation passt!