Start · Steuervorteile
Abschreibungen senken dein zu versteuerndes Einkommen. Bei hohem Steuersatz wirkt jeder abgeschriebene Euro entsprechend stärker.
Alle Rechnungen auf dieser Seite sind vereinfachte Beispiele und ersetzen keine Steuerberatung.
Das Finanzamt besteuert nicht dein Bruttoeinkommen, sondern dein zu versteuerndes Einkommen. Wer es senkt, zahlt weniger Steuern, und zwar zum persönlichen Grenzsteuersatz.
Aktien und ETFs helfen dabei nicht: Ihre Erträge werden zusätzlich mit der Abgeltungsteuer belastet. Eine vermietete Immobilie dagegen erzeugt über die Abschreibung steuerliche Verluste, die du mit deinem Einkommen verrechnest.
Abschreibungen lassen sich nicht rückwirkend für vergangene Jahre geltend machen. Sie wirken ab dem Jahr, in dem die Immobilie dir gehört.
Vereinfachtes Beispiel, Grundtarif 2026, Grenzsteuersatz 42 %, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Mieteinnahmen und Zinsen sind hier nicht berücksichtigt, im Rechner unten schon. Keine Steuerberatung.
Gilt immer
Grund und Boden lassen sich nicht abschreiben, das Gebäude schon. Bei Seniorenimmobilien ist der Gebäudeanteil am Kaufpreis meist hoch, weil sich viele Einheiten ein Grundstück teilen. Je höher der Anteil, desto mehr kannst du abschreiben.
Zeitlich befristet
Für neue Wohngebäude in einem bestimmten Zeitraum gilt eine degressive AfA von 5 % pro Jahr. Kommt die Sonder-AfA nach § 7b EStG hinzu, sind in den ersten vier Jahren bis zu 10 % Abschreibung pro Jahr möglich. Beide Regeln sind an Fristen und Voraussetzungen gebunden.
Selten genutzt
Standardmäßig rechnet das Finanzamt mit 50 Jahren Nutzungsdauer, also 2 % AfA im Jahr. Ein Sachverständigengutachten kann eine kürzere Restnutzungsdauer belegen und damit eine höhere jährliche Abschreibung begründen.
Der stärkste Hebel
Bei denkmalgeschützten Objekten lassen sich die Sanierungskosten über zwölf Jahre vollständig abschreiben: 9 % in den ersten acht Jahren, 7 % in den folgenden vier. Das betrifft in unserem Angebot das Salzmann Quartier in Kassel.
Der Rechner zeigt die Steuerwirkung im ersten Jahr. Er ist bewusst einfach gehalten, damit du jede Zahl nachvollziehen kannst. Die genaue Rechnung für ein konkretes Objekt machen wir im Erstgespräch.
Weniger Einkommensteuer im ersten Jahr
0 €Annahmen: Einkommensteuer-Grundtarif 2026 nach § 32a EStG, bei Zusammenveranlagung Splittingverfahren. Ohne Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Kaufnebenkosten, Tilgung und Mietsteigerung. Beim Denkmal wird ein Sanierungsanteil von 65 % angenommen, die Abschreibung des übrigen Gebäudeanteils ist nicht enthalten. Die Sonder-AfA nach § 7b hat eigene Voraussetzungen und ist deshalb nicht im Rechner. Beispielrechnung, keine Steuerberatung.
Erstgespräch vereinbarenMit deinem Einkommen, einem konkreten Objekt und einer realistischen Finanzierung. Dein Steuerberater bekommt die Rechnung gern mit.
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